Wyroki NSA, a stanowisko fiskusa

Czy można nadal amortyzować mieszkanie kupione i wprowadzone do ewidencji środków trwałych przed 1 stycznia 2022 roku? Choć przepisy Polskiego Ładu miały zakończyć amortyzację lokali mieszkalnych z końcem 2022 roku, w 2026 roku pojawił się istotny spór w orzecznictwie. Część wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje na możliwość kontynuowania amortyzacji, podczas gdy inne potwierdzają stanowisko fiskusa o zakończeniu amortyzacji z końcem 2022 roku.

Co to oznacza dla przedsiębiorców wynajmujących mieszkania? Czy wyrok NSA z 14 stycznia 2026 roku zmienił sytuację podatników? I dlaczego Krajowa Informacja Skarbowa nadal wydaje niekorzystne interpretacje?

Co zmieniło się w amortyzacji mieszkań od 2022 roku?

Od 1 stycznia 2022 roku, w związku ze zmianami wprowadzonymi ustawą z 29 października 2021 roku, lokale mieszkalne zostały wyłączone z amortyzacji podatkowej. Zmiana objęła między innymi lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, a także określone prawa do lokali i domów mieszkalnych.

Ustawodawca przewidział jednak przepis przejściowy. Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy nowelizującej podatnicy mogli jeszcze do 31 grudnia 2022 roku stosować dotychczasowe zasady amortyzacji w odniesieniu do budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 roku.

W praktyce oznaczało to, że od 1 stycznia 2023 roku przedsiębiorca nie powinien już zaliczać odpisów amortyzacyjnych od takich mieszkań do kosztów uzyskania przychodów.

Dlaczego pojawił się spór o amortyzację mieszkań?

Problem pojawił się dlatego, że część podatników rozpoczęła amortyzację mieszkań jeszcze przed zmianą przepisów. Amortyzacja jest bowiem procesem rozłożonym na wiele lat – podatnik nabywa środek trwały, ustala jego wartość początkową i zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami rozlicza jego wartość w czasie.

Podatnicy argumentowali, że ustawodawca nie powinien w trakcie trwania tego procesu odbierać im prawa do dalszego dokonywania odpisów amortyzacyjnych bez odpowiednio długiego okresu przejściowego.

W sporach sądowych pojawił się więc argument dotyczący między innymi ochrony praw nabytych, ochrony interesów w toku oraz zasady zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa.

NSA: dwa różne podejścia do amortyzacji mieszkań

I właśnie tutaj sytuacja robi się interesująca. W 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenia, które pokazują, że kwestia amortyzacji mieszkań nabytych przed 2022 rokiem nie została w orzecznictwie potraktowana jednolicie.

Tabela przedstawia najważniejsze rozstrzygnięcia związane ze sporem o amortyzację lokali mieszkalnych nabytych przed 1 stycznia 2022 roku. Poszczególne wyroki dotyczą konkretnych spraw i stanów faktycznych.

Przełomowy wyrok NSA z 14 stycznia 2026 roku

Szczególnie istotny jest wyrok NSA z 14 stycznia 2026 roku, sygn. II FSK 490/23.

Sprawa dotyczyła podatnika, który przed 1 stycznia 2022 roku nabył i wprowadził do ewidencji środków trwałych lokale mieszkalne, od których dokonywał odpisów amortyzacyjnych. Podatnik chciał kontynuować amortyzację również po 2022 roku.

NSA uchylił zarówno wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, jak i interpretację indywidualną Dyrektora KIS. Sąd wskazał, że przy wykładni przepisów nie można ograniczyć się wyłącznie do ich literalnego brzmienia. Należy uwzględnić również wykładnię systemową i celowościową oraz kontekst konstytucyjny.

W ocenie NSA ograniczenie prawa do amortyzacji rozpoczętej przed zmianą przepisów może naruszać zasadę ochrony praw nabytych oraz ochrony interesów w toku. W konsekwencji w tej konkretnej sprawie podatnik uzyskał możliwość kontynuowania amortyzacji na zasadach obowiązujących przed zmianą przepisów, aż do pełnego zamortyzowania lokali.

Ważne: wyrok II FSK 490/23 nie oznacza automatycznie, że każdy właściciel mieszkania kupionego przed 2022 rokiem może bezpiecznie rozpocząć lub wznowić amortyzację. Wyrok zapadł w konkretnej sprawie i nie jest interpretacją indywidualną chroniącą wszystkich podatników.

Fiskus nadal prezentuje odmienne stanowisko

Na tym jednak sprawa się nie kończy. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przyjął, że wyrok II FSK 490/23 automatycznie zmienia sytuację wszystkich podatników.

Dobrym przykładem jest interpretacja indywidualna z 28 sierpnia 2026 roku, nr 0115-KDIT3.4011.701.2026.1.AD. KIS uznał w niej, że odpisy amortyzacyjne od lokali mieszkalnych nabytych przed 2022 rokiem mogły być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów tylko do 31 grudnia 2022 roku.

Organ wskazał przy tym na wcześniejsze wyroki NSA potwierdzające takie podejście, w tym między innymi wyrok II FSK 625/23 z 5 lutego 2026 roku.

Co ciekawe, KIS wydał również korzystną interpretację

Jednocześnie po wyroku NSA w sprawie II FSK 490/23 Dyrektor KIS wydał 3 lipca 2026 roku interpretację nr 0114-KDIP2-1.4011.339.2022.8.S/KW, w której uznał stanowisko podatnika za prawidłowe.

W tej sprawie KIS potwierdził możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych nabytych przed 1 stycznia 2022 roku i zaliczania ich do kosztów uzyskania przychodów aż do pełnego zamortyzowania.

Nie oznacza to jednak, że interpretacja ta daje taką samą ochronę innym podatnikom. Interpretacja indywidualna co do zasady chroni podatnika, który ją uzyskał, w zakresie przedstawionego w niej stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Dlaczego stanowisko fiskusa i wyroki NSA mogą się różnić?

Źródłem sporu jest przede wszystkim sposób interpretacji przepisu przejściowego. Organy podatkowe przyjmują przede wszystkim, że jego literalne brzmienie jasno ogranicza możliwość stosowania starych zasad amortyzacji do końca 2022 roku.

W części orzeczeń NSA przyjęto natomiast, że sama wykładnia językowa nie powinna kończyć analizy. Jeżeli prowadzi ona do rezultatu kolidującego z zasadami konstytucyjnymi, sąd może sięgnąć do wykładni systemowej i funkcjonalnej.

Właśnie na tym tle powstała różnica między wyrokiem II FSK 625/23 a wyrokiem II FSK 490/23.

Co oznacza to dla przedsiębiorcy wynajmującego mieszkanie?

Na dzień publikacji tego artykułu nie można powiedzieć, że istnieje jedna, bezdyskusyjna odpowiedź obowiązująca wszystkich podatników.

Przedsiębiorca, który posiada lokal mieszkalny nabyty i wprowadzony do ewidencji środków trwałych przed 1 stycznia 2022 roku, powinien przede wszystkim przeanalizować swoją indywidualną sytuację, w szczególności:

• datę nabycia lokalu,
• datę wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych,
• moment rozpoczęcia amortyzacji,
• stosowaną wcześniej metodę i stawkę amortyzacji,
• dotychczasową wartość dokonanych odpisów,
• formę opodatkowania przychodów z najmu,
• dotychczasowe rozliczenia podatkowe.

Szczególne znaczenie ma również to, czy podatnik chce kontynuować amortyzację w ramach działalności gospodarczej, czy rozlicza najem w formie ryczałtu. W przypadku ryczałtu nie występują koszty uzyskania przychodów, dlatego sam fakt posiadania historycznej możliwości amortyzacji nie oznacza możliwości odliczenia odpisów w bieżącym rozliczeniu.

Amortyzacja mieszkań kupionych przed 2022 rokiem – co warto zapamiętać?

• Od 2022 roku lokale mieszkalne zostały wyłączone z amortyzacji podatkowej.
• Przepisy przejściowe pozwoliły na stosowanie wcześniejszych zasad do 31 grudnia 2022 roku.
• NSA w wyroku II FSK 625/23 uznał, że po tej dacie amortyzacja nie może być kontynuowana.
• NSA w wyroku II FSK 490/23 przyjął w konkretnej sprawie możliwość dalszej amortyzacji do pełnego zamortyzowania lokali.
• KIS w lipcu 2026 roku, wykonując wyrok II FSK 490/23, wydał korzystną interpretację dla podatnika.
• KIS w sierpniu 2026 roku nadal prezentował stanowisko przeciwne, powołując się między innymi na II FSK 625/23.
• Oznacza to, że na dziś kwestia nie jest jednolicie rozstrzygnięta w praktyce organów podatkowych.

Podsumowanie

Spór o amortyzację mieszkań kupionych przed 2022 rokiem jest przykładem sytuacji, w której sama treść przepisu nie wyczerpuje problemu podatkowego. Z jednej strony znajduje się przepis przejściowy ograniczający możliwość amortyzacji do końca 2022 roku, z drugiej – argumentacja oparta na ochronie praw nabytych i interesów w toku.

Wyrok NSA z 14 stycznia 2026 roku otworzył podatnikom możliwość argumentowania, że rozpoczęta przed zmianą amortyzacja powinna być kontynuowana. Jednocześnie inne orzeczenia NSA oraz najnowsze interpretacje KIS pokazują, że fiskus nie przyjął tej wykładni jako uniwersalnej zasady.

Dlatego przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu lub wznowieniu amortyzacji mieszkania nabytego przed 2022 rokiem warto przeanalizować konkretny stan faktyczny i ryzyko podatkowe. W przypadku istotnych kwot odpisów szczególne znaczenie może mieć również uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.